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2021楼市收官在即:11月新房成交近10年表现最差 多数开发商放弃年末补仓
2021年12月11日 09:19
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【2021楼市收官在即:11月新房成交近10年表现最差 多数开发商放弃年末补仓】楼市精准调控之下,下半年以来市场供需两端均走弱。尽管当前信贷政策边际宽松信号不断释放,调控政策边际调整预期不断增强,但2021年以来房企到位资金同比增速逐渐放缓,到期债务压顶,叠加市场下行预期,短期内销售仍难以改观,市场各方都在“弱平衡”中寻求增量。(每日经济新闻)

  2021年楼市收官战在低温运行中开启。

  楼市精准调控之下,下半年以来市场供需两端均走弱。尽管当前政策边际宽松信号不断释放,调控政策边际调整预期不断增强,但2021年以来房企到位资金同比增速逐渐放缓,到期债务压顶,叠加市场下行预期,短期内销售仍难以改观,市场各方都在“弱平衡”中寻求增量。

  11月重点城市新房成交面积同比降幅均超两成(已连续4个月降幅超两成),市场价格仍呈现下跌态势,百城新建住宅价格环比由涨转跌、二手住宅价格环比连续2个月下跌。机构预计,12月市场整体仍将维持低位运行,价格仍面临下行压力。

  新房单月成交近10年最差

  房企面临年末冲刺,全国房地产信贷环境略有好转,但购房者置业情绪似乎并未恢复。

  11月,中指研究院监测的50个代表城市中,长三角代表城市新房成交面积环比下降8.1%,同比下降31.7%;长江中游代表城市商品住宅平均成交面积环比增长9.5%,同比下降42.8%;珠三角代表城市环比增长7.2%,同比下降46.8%;成渝代表城市商品住宅平均成交面积环比增长2.1%,同比下降42.1%;京津冀代表城市环比下降6.3%,同比下降14.3%。

  成交套数则更能反应购房者的情绪。整体来看,50城11月商品住宅成交套数96393套,环比下降57.52%,同比下降70.32%。1-11月累计来看,得益于上半年市场增长,50个城月均成交280090套,同比增长4.7%。

  分城市能级看,各线城市成交面积均出现同比大幅度下跌,一线城市新房平均成交79.33万平方米,同比下降17.91%,环比增长8.29%;二线城市成交62.90万平方米,同比下降30.10%,环比增长1.19%;三线代表城市商品住宅平均成交面积为30.75万平方米,同比下降39.45%,环比下降13.01%。

  而易居研究院则认为,2021年11月是近10年表现最差的11月。

  其监测的40个典型城市中,新建商品住宅11月成交量环比下降4.3%,同比大降39.4%。自6月新建商品住宅成交面积同比增速年内首次转负以来,已连续5个月同比降幅加速扩大。

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1-11月40城新建商品住宅成交面积累计同比增速

  40城中,新房成交面积累计同比增速排名前五的城市分别为:厦门、珠海、杭州、北京、福州;降幅最大的五个城市分别为韶关、南宁、淮安、惠州、洛阳。

  最值得关注的是长三角代表城市宁波,1-11月新房成交累计同比增速已扩大至-17.3%。而今年1月,宁波新房成交量曾一度达到187.4万平方米。5月开始,宁波新房成交量同比增速连降7个月,11月仅成交63.9万平方米,增速降至-52.7%,创下2012年以来最低值(除2020年2月),和年初的火爆行情相比,年内缩水达65%。

  此外,义乌楼市的骤然降温对金华市产生了冲击。1-11月金华新房成交累计同比增速已扩大至-25.6%。10月下旬义乌提出降低预售条件和放宽公证摇号政策后,尽管11月金华新房成交量环比增长3.3%,但从单月7.3万平方米的成交规模绝对值来看,仍处于近10年低位水平。

  半数城市二手房成交环比回升

  今年“金九银十”接连惨淡收场,部分城市单月成交量甚至连创多年新低,11月热点城市二手房继续保持低迷。

  不过,从数据上看似有暖意。

  根据50城二手房交易数据,11月50城二手房整体成交量环比增长约2%,约50%的城市成交量环比回升。

  从区域分布看,成交量环比回升的城市主要分布在粤港澳大湾区、长三角区域。深圳二手房成交量连续两个月环比增长,10月、11月环比增速分别在10%以上、40%以上,佛山、广州、中山、惠州等11月环比增速在15%以上,杭州、合肥、苏州等环比增幅在10%-40%之间。

  但必须注意到,当前回暖明显的城市主要是因为前期深度下挫,成交量基本降至长期历史低位,例如深圳9月成交量几乎是近10年的最低。

  易居研究院监测的13个热点城市中,二手住宅成交量同比下跌40.6%。

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11月13个热点城市二手住宅成交量增速

  从具体城市看,大连、青岛、扬州、深圳、杭州等同比降幅60%以上,并且累积同比降速居高不下。

  易居研究院指出,环比反弹属季节性异动,并非市场预期纠偏后局部行情回暖,更非整体市场环境出现实质性转向。

  贝壳研究院认为,三季度市场转弱使得售房者预期回归,无论是挂牌价还是调价动作都更趋向于市场真实水平,使得交易过程摩擦相对减少,有助于成交回升。但当前市场规模仍处历史低位,市场修复仍需要时间。

  土地溢价率创10年新低

  11月,代表房企拿地积极性减退,大多房企放弃年末补仓机会。百强房企前11个月拿地总额23461亿元,同比下降17.7%,其中50家代表企业11月拿地总额创今年新低。

  累计来看,1-11月全国300城共成交各类用地规划建筑面积166418.21万平方米,同比下降18.06%。11月单月,300城成交建筑面积15471.44万平方米,同比下降19.98%;土地出让金3964.12亿元,环比增长14.47%,同比下降19.3%。

  住宅用地更是同比明显下降。据初步统计,2021年1-11月,全国300城住宅用地推出10.1亿平方米,同比下降11.3%,绝对规模为近三年同期最低水平;住宅用地成交7.0亿平方米,同比下降28.3%;土地出让金4.1万亿元,同比下降9.2%。

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来源:易居研究院

  “两集中”供地模式对控制溢价率效果显著。

  易居研究院统计,11月40个典型城市土地成交溢价率为6.5%,环比、同比分别下降8.9个百分点和3.7个百分点,创近10年历史新低,过半城市溢价率为0。

  城市间、板块间热度两级分化更为严重。

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1-11月全国300城各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化

数据来源:中指研究院

  11月,土地出让金排名前五的城市分别是苏州、南京、无锡、上海和深圳。而40个典型城市中,三四线城市土地出让金同比增速仍在不断回落。

  据易居研究院测算,1-11月桂林、昆明、南昌土地出让金增速不断回落,分别为-71%、-71%和-61%,同时福州、兰州、惠州、廊坊等城市增速下降严重。

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数据来源:易居研究院

  房企的投资拿地偏好也较为明显。从城市群分布来看,1-11月50家代表房企在长三角、成渝和京津冀城市群拿地面积占比均有所上升,房企拿地关注热点区域城市趋势显著。其中,杭州、重庆及长沙成为代表房企拿地面积前三城市。

  百强房企拿地金额呈现断崖式下跌。2021年1-11月,TOP100企业拿地总额23461亿元,同比下降17.7%;其中50家代表房企11月拿地总额同比下降91.4%,环比下降72.3%。

  与以往年末房企加码补储不同,尽管多个城市在11月集中供地,但房企们拿地极为谨慎。

  据中指研究院,50家代表企业11月单月拿地总额创今年新低。

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2020-2021年11月50家代表房企每月拿地总额

数据来源:中指研究院

  从拿地金额排行看,11月百强门槛值59亿元,与去年同期73亿元相比下降14亿元,百强房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的49.3%,与1-10月相比下降2.5个百分点,占比持续下降。

  超8成房企单月同比下滑

  传统的业绩冲刺月,百强房企业绩却出现集体下滑。

  头部房企优势依然明显,据中指研究院1-11月房企销售业绩百强,以7290亿元的累积业绩继续稳居首位,这意味着11月单月碧桂园实现销售529亿元;万科、分别位列第二、三、四名,处于5000亿元阵营。

  尽管如此,前11个月仍然诞生了35家千亿房企,较去年同期增加3家。35家超千亿“超级阵营”销售额增长率均值为6.2%,27家第一阵营(500亿-1000亿元)房企销售额增长率均值为11.1%;第二阵营(300亿-500亿元)有30家企业,销售额增长率均值为16.0%;第三阵营(200亿-300亿元)和第四阵营(100亿-200亿元)分别为29家和30家,销售额增长率均值分别为9.8%和9.4%。

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1-11月房企销售业绩榜数据来源:中指研究院

  但1-11月各阵营门槛值开始出现回落。

  值得关注的是,TOP3房企门槛值为5495.0亿元,较上年下降8.8%;TOP50房企门槛值700.0亿元,较上年下降2.8%。此外TOP10房企门槛值为2667.0亿元,较上年增长8.7%;TOP30房企门槛值为1162.3亿元,较上年增长7.3%;TOP100房企门槛值为273.5亿元,同比微增1.3%。

  事实上,百强房企中业绩同比下滑的不在少数。

  据克而瑞统计,11月TOP100房企整体单月业绩规模较10月环比明显回落3.4%,单月业绩同比降幅进一步扩大至37.6%。更值得注意的是,超8成企业单月业绩同比降低,其中超半数房企同比降幅大于30%;同环比双降的企业数量增至56家。

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1-11月百强房企业绩表现及同比变动(亿元)

数据来源:克而瑞

  而据中指研究院统计,公布2021年销售目标的32家房企1-11月目标完成率均值为83.0%,其中等企业已提前超额完成年度销售目标;正荣、佳兆业等企业的目标完成率均超过90%。

  另一些企业完成率较低,如、万科、首创置业等,目标完成率低于75%。

  多家研究机构均认为,市场底部仍未到来,房企以价换量、冲刺供货及促进去化之下,业绩完成度仍不乐观。

  11月,在市场情绪步入低谷之时,部分房企积极进行票据,并寻求债务展期来避免海外债违约。、银城国际、祥生控股、等多家房企纷纷回购美元票据,降低企业负债水平、提振资本市场信心;3只美元债展期获通过,继续寻找战略投资者。

  而另一方面,部分房企通过转让旗下资产舒缓资金压力盘活存量资产。15亿元挂牌转让北京和信金泰房地产49.93%股权,(成都)公司5353.91万元拟转让成都锦兴公司51%股权,云南城投3.65亿元挂牌转让陕西普润达投资发展有限公司100%股权。

  境外债规模同比缩减9成

  11月房企境内债修复速度明显快于境外债,整体融资规模回升,环比增加55.6%。

  据贝壳研究院统计,2021年1-11月房企境内外债券融资累计约8466亿元,较2020年同期下降19%,金额规模减少1990亿元。根据当前市场趋势,预计2021年发债规模将回落至万亿元之下。

  结构上看,1-11月境内债券规模占比71%,较2020年同期上升10个百分点,累计发债规模约5978亿元,同比下降约6.3%;境外融资规模降幅进一步扩大,累计发债折合人民币约2487亿元,同比下降约39.0%,境外融资占比也维持近五年来的低位。

  房企暴雷、信用下调等危机仍在不断发酵。11月单月,房企境外债券发债数量、规模双双降至年内单月最小值,仅成功发行2笔债券合计2.58亿美元,规模环降83.6%,同比下降94.3%。

  而境内债券11月发行规模则实现翻番,共发行46笔合计约457亿元,环比增加125.1%,同比减少17.7%,境内债券发行规模占比约97%。

  值得关注的是,11月地产境内债具有较强的结构性特征。贝壳研究院统计数据显示,46笔债券中,有44笔发债主体为中央或地方型国有企业,占比约96%,其余两笔发债主体为万科旗下的印力集团,优质发债主体优势愈加显著。

  境内债券融资11月平均票面4.05%,较上月下降13个基点;境外债券融资11月平均票面为8.03%,较上月下降262个基点。

  11月海外债近似断发,仅有港龙中国一家企业成功发行海外债。对此中指研究院认为,本月海外评级机构持续下调多家房企信用级别或展望,地产美元债继续出现违约,境外投资人失去的信心短时间内无法修复,海外融资渠道被迫进入暂停阶段。

  在境内融资复苏,内房企积极修复短期流动性的过程中,11月多家房企到期债务获展期,动性进一步有所缓解。

  11月境内外债券融资到期债务规模约731亿元,环比减少5.3%,同比减少12.7%;到期债务净额258亿元,房企偿债压力整体较10月有所缓解。11月内阳光城、花样年等多家房企多笔到期境内外债券成功获得展期。同时,月内房企股权、资产等交易保持活跃。

  贝壳研究院预计,12月房企到期债务维持在800亿元规模,偿债压力仍然较高。距离年末不到 1个月时间,房企会加速出清存货,或将延续下半年以价换量的策略。

  记者手记丨数据里的答案

  据记者不完全统计,2021年以来,全国各省市发布房地产相关调控政策超过450次。政策不断完善升级,调控效果显著,不仅新房销售市场止住了疯狂,土地市场更是及时退烧。供地“两集中”政策在稳地价方面逐步显效,各线城市溢价率应声回落,一线城市土地成交量有所改善,18个二线城市整体土地成交规模小幅下降,部分城市降幅明显。

  即将到来的2022年,“房住不炒”总基调仍将保持不变、“三稳”仍是目标。叠加房地产税试点或将落地,市场多方期待的试点城市名单、征收细则能否进一步影响购房者预期?相信读者会从数据中获得自己的答案。

(文章来源:每日经济新闻)

文章来源:每日经济新闻 责任编辑:26
原标题:2021楼市收官在即:11月新房成交近10年表现最差 多数开发商放弃年末补仓
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