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房企焦急等待新周期:“政策底”渐显 “市场底”难判
2021年12月11日 08:05
作者: 盛兰 张家振
来源: 中国经营网
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【房企焦急等待新周期:“政策底”渐显 “市场底”难判】数据显示,当日沪深两市共有52只个股封死涨停板,而涨停的个股则主要分布在房地产等板块,截至当日收盘,Wind房地产行业指数(886057.WI)上涨了1.16%。其中,中南建设(000961.SZ)股价涨幅达到10.13%,而新黄浦(600638SH)股价涨幅也超过了9.9%,阳光城(000671.SZ)和新城控股(601155.SH)股价则分别上涨超过7%和6%,板块中多只ST股也都出现了涨停现象。(中国经营网)

  12月7日,迎来了二十四节气中的第21个节气:大雪。这一天,原本是天寒地冻、大雪纷飞的先兆,但在A股地产板块,多家房企股价迎来了久违的上涨暖意。

  数据显示,当日沪深两市共有52只个股封死涨停板,而涨停的个股则主要分布在房地产等板块,截至当日收盘,Wind房地产行业指数(886057.WI)上涨了1.16%。其中,(000961.SZ)股价涨幅达到10.13%,而(600638SH)股价涨幅也超过了9.9%,(000671.SZ)和(601155.SH)股价则分别上涨超过7%和6%,板块中多只ST股也都出现了涨停现象。

  就在此前一天,中共中央政治局召开会议,分析研究2022年经济工作并强调:“稳健的政策要灵活适度,保持流动性合理充裕”。“要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。”

  对于地产板块表现强劲的原因,国内一家头部上市房企相关负责人张勇(化名)向《中国经营报》记者解释道:“根据会议精神,至少体现出国家在政策层面对房地产行业没有了进一步加码调控的迹象。此外,由于地产股本身调整的时间已经够长够深,跌无可跌,因此对市场的利好消息,反应会比较强烈。”

  12月6日,中国人民宣布决定于12月15日下调金融机构率0.5个百分点,共计释放长期资金约1.2万亿元。对于央行此次全面降准的原因,中国金融研究中心首席研究员唐建伟在接受记者采访时表示:“其中一个重要的原因在于今年部分领域信用风险加大,如部分头部房企信用风险暴露事件增多。为防范化解金融风险,信用端已经开始偏松调节。”

  降准释放流动性

  为支持实体经济发展,促进综合融资成本稳中有降,中国人民银行于12月6日发布宣布:“决定于2021年12月15日下调金融机构0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。本次下调后,金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。”

  这也意味着,在本次降准后,大型银行存款准备金率为11.5%,中小型银行存款准备金率将分别为8.5%和5%。央行有关负责人在答记者问时表示:“此次降准,将降低金融机构资金成本每年约150亿元,通过金融机构传导可促进降低社会综合融资成本。”

  上述负责人表示,经测算,此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。“释放的一部分资金将被金融机构用于归还到期的中期借贷便利(MLF),还有一部分被金融机构用于补充长期资金。”

  值得注意的是,上海发布的显示,截至12月中旬,预计有9500亿元的MLF到期。实际上,此次全面降准真正释放的流动性有限,“即使届时中国人民银行对到期的MLF全部不续作,也只有2500亿元的增量。”

  上述报告进一步指出,相较于高达32万亿元的基础货币存量而言,2500亿元的增量规模对改善基础货币增长的作用,实在有限,此次对冲性释放流动性增量改善不到1%。因此,中国人民银行维持货币环境中性偏紧的政策意图,实际上并未改变。

  “整体而言,降准对于资金面确实是一个利好消息。”张勇也向记者表示,“事实上,最终可以流入到房地产行业的资金量,是很有限的。此次降准对房地产融资的实际影响有限,主要还是心理上的‘宽慰’。”

  与此同时,中共中央政治局12月6日召开会议,分析研究2022年经济工作。会议强调:“要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。”

  “这为房地产行业释放了较强的支持信号。”易居研究院智库中心研究总监严跃进则向记者解释道:“‘支持’一词已经具有非常强的信号,预计后续在土地政策、金融政策、购房政策等方面都将给予更多支持。”

  严跃进还表示:“此外,合理住房需求,可以理解为刚需住房和改善住房的购房需求。过去房地产政策的目标主要是‘平稳健康发展’,而此次会议则首次提出了‘良性循环’。这主要是为避免房企爆雷风险对市场情绪造成较大影响,最终使得市场变为‘死水’。”

  市场持续转冷

  今年以来,房地产行业经历了一系列的“难关”,国内房企正面临着一场由于现金流不足而导致的“流动性危机”。

  从今年6月开始,国内已经有10家房企“爆发”地产美元债违约事件。而与此同时,在国内债券市场和地产信托市场也出现了大量违约案例。对此,张勇表示:“地产股已经跌无可跌。因此,政策端稍微释放一些利好消息,市场的反应会比较强烈,股价也容易出现大涨的现象。”

  数据显示,截至12月3日收盘,申万房地产指数今年以来已下跌16.36%,位居行业跌幅榜第四位。而在个股方面,的跌幅都超过了50%,分别下跌了74%和63%。

  一个重要背景是,中国人民银行和银保监会在2020年末联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,根据机构资产规模、机构类型等因素,分5档设定房地产贷款集中度管理要求,要求各档银行房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得超过相应上限。

  新政效果立竿见影。中国人民银行公布的数据显示,今年5~9 月新增居民中长期贷款连续出现同比下滑。在第三季度,个人住房贷款余额同比增速相较2020年末收窄了3.26%至10.98%,余额占比收窄了0.23%至19.74%。

  数据显示,72城首套房贷款今年以来持续上行,在9月达到5.74%的阶段性高点,放款周期则连续攀升,其中在10月达到74 天,创下近年来新高。

  与此同时,房企今年还面临着销售欠佳和资金回笼周期延长等问题。国家统计局数据显示,今年11月房地产市场持续转冷,29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降4%,同比跌幅扩至32%,较2019年同期下降19%。其中,一线城市成交企稳回升,环比增长10%,但同比仍下降17%;25个二三线城市市场持续低迷,成交环比下降7%,同比跌幅扩至35%。

  此外,克而瑞公布的数据显示,百强房企在11月的单月销售规模较10月环比下降了3.4%,单月业绩同比也延续了自7月以来的下跌趋势,且降幅进一步扩大至37.6%。另一方面,超过80%的房企单月业绩同比降低,其中,超半数房企同比降幅大于30%,业绩表现不及上半年及历史同期,同环比双降的企业数量增至56家。

  “政策底”逐渐显现

  事实上,在房企出现债券违约事件后,政策端便开始逐渐放松。12月3日,银保监会新闻发言人表示:“现阶段将重点满足首套房、改善型住房按揭需求,合理发放贷、贷。”

  而在实际执行层面上,央行金融统计数据显示,10月末,银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元,当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元。同时,10月房地产贷款投放较9月大幅回升,环比多增超过1500亿元,其中房地产开发贷款环比多增500多亿元。

  在业内人士看来,这说明房地产融资正逐步回归正常。据媒体报道,相关金融管理部门透露,今年11月,房地产贷款投放量在10月回升的基础上,继续保持环比、同比双升态势,初步预计同比多增约2000亿元。

  “房地产市场的‘政策底’已经逐渐显现,不过至于‘市场底’何时会出现,还需要等待。”张勇坦言,“事实上,从10月左右,‘政策底’便已经在逐渐显现。尽管政策回暖对市场将产生正向作用,但这中间存在时间差,导致当前房企销售仍旧在持续下行。”

  “此外,当‘市场底’出现后,与房企的‘业绩底’也存在时间差。因此,不论是今年房企的年报还是明年初的财报,业绩表现可能都不会特别‘漂亮’。这需要时间去慢慢恢复。”张勇强调。

  克而瑞地产研究发布的信息显示,近期,个人按揭贷款确实有边际改善的趋势,上海、成都和南京等多城放贷周期大幅缩短。例如,上海放款周期由此前的4个月以上缩短至两个月,合肥由此前的6个月以上缩短至3个月。

  不过,对于央行此次降准是否等同于救市的疑问,克而瑞方面则给出了否定答案。“去杠杆仍是行业主旋律,房地产资管新规‘三道红线’和房地产贷款‘两道红线’还将继续落实下去,高负债、高杠杆经营房企终将被市场所淘汰,强化风控、稳健经营才是企业的根本出路。”

(文章来源:中国经营网)

文章来源:中国经营网 责任编辑:8
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